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二套房贷款最低首付降至四成 购房成本会降吗

2015-04-02 09:15:02    来源:光明网    作者:
 

   

 

  (图片来源于网络)

  光明网北京3月31日电(记者 李政葳)昨天下午,楼市出台重磅消息:央行、银监会、住建部联合发文,将二套房商业贷款首付比例由六成下调至四成,公积金贷款首套房首付比例下调至两成,若已结清首套房贷款,则二套房贷款首付比例降至三成。流传已久的二套房贷款首付比例调整消息终于尘埃落定,“持续利好”、“加速去库存化”等业界议论声此起彼伏。

  200万房子可少付60万首付

  光明网记者了解到,2013年,为抑制房价过快上涨,央行曾出台政策,对不同城市实施差别化二套房首付比例。如2013年11月,人民银行深圳中心支行出台规定,从11月6日开始,贷款购买第二套住房家庭首付款比例不得低于70%;此外,北京也在2013年4月,将二套房首付款比例提升至不得低于70%。

  

 

  (图片来源于网络)

  这次下调二套房商业贷款首付比例,究竟能让购房者省多少钱?根据调整前后二手房首付比例,以200万元总价住房分析。如果按之前多数城市首付6成比例计算,那么首付款应为120万元,也就是说,购房者需要向银行贷款80万元。而这80万元贷款如按商业贷款计算,假定20年期、等额本息、最新基准利率的贷款条件下,还款总额为136万元,月供5685(元);如果按照之前一线城市首付7成的比例计算,首付款140万元,需向银行贷款60万元。60万元按商业贷款计算,还款总额为102万元,月供4264(元)。

  以调整后4成商业贷款比例计算,首付款为80万元,需向银行贷款120万元,还款总额为205万元,月供8528(元)。

  综上,按首付6成、7成、4成比例计算后的按揭贷款总金额分别是256万、242万、285万。对比发现,显然降低首付比例对于改善性购房者而言,并不意味贷款成本降低,实际上还出现了明显增加。比如,4成首付比7成首付下,要增加43万元还款支付。

  虽然总金额还款增加,但“增加”背后却有一笔资金节省——首付款:相比4成首付,7成首付情况下需多缴纳首付款60万元。

  “这笔费用可先不缴纳,而是通过按揭贷款进行缴纳,其成本实际上只需要43万元,且可分期按20年的水平进行支付,自然降低了购房者成本。这也是此类政策背后的一个导向,即让改善性购房者积极入市,降低入市门槛和成本。”上海易居研究院研究员严跃进分析。

  大力度救市利于加速去库存

  3月中旬,上海易居房地产研究院曾发布《2015年2月新建商品住宅库存报告》,指出今年2月35个城市新建商品住宅库存压力基本平稳,而衡量库存去化周期的指标存销比出现上升,是暂时性的。

  “从35个城市总体水平看,库存去化周期数值基本‘脱险’。”上海易居研究院研究员王晓燕认为,“2014年库存去化周期经历‘倒U形’走势,体现了各类救市政策效力在显现。各房企和各城市的去库存速度仍有加快空间。”

  在限购政策取消、二套房贷政策放宽、央行降息等诸多利好政策背景下,这次“二套房商业贷款首付比例下调至四成,公积金贷款首套房首付比例下调至两成”政策,在诸多业界人士看来,无疑又是一剂楼市“强心剂”。

  

 

  (图片来源于网络)

  “预示着新一轮楼市上行拐点来临,房价或将上涨。”经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示,政策出台对楼市复苏具有巨大影响:有利楼市上行预期稳定;有利长期促进楼市成交量,平衡供求关系;有利房企回收资金,缓解资金压力;有利去库存,降低可购房者购房成本,提升购买支付能力。“最直接作用的是房价,政策一旦全面落实,房价新一轮上涨将是无法阻挡。”

  “过去购房者需提供6-7成首付,一定程度上抑制了住房交易,毕竟很多改善性购房者资金压力难以提供此类高额度首付。下调至4成则大大降低首付压力,成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。”严跃进说,对于一二线城市而言,城市改善型购房需求得到积极释放,会带来整个市场成交,尤其是中大户型的积极购置,对于房企来说,也将借首付比例调整积极去库存,“二手房价格势必出现上涨。尤其是一些市区的次新房,价格看涨情绪会逐渐强化。”

  【延伸阅读】

  2014年下半年以来,有关房地产政策层面的利好消息不断释放。光明网记者整理如下:

  ●多地松绑限购

  2014年下半年,各地纷纷出手救市,实施了3年多的楼市“限购令”在多地以各种形式退出舞台。全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚没有解除限购。

  ●房贷新政、降息降准

  2014年9月30日,“9·30”房贷新政出台,松绑房贷、降息、降准被视为第二波救市政策。

  ●公积金新政

  2014年10月9日,住建部、财政部及央行三部委联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,主要包括降低公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度,以及推进公积金异地贷款等方面内容。

  ●央行下调存款准备金率

  2015年2月5日,中国人民银行决定,自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

  ●央行降息0.25个百分点

  2015年3月1日,中国人民银行决定,自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。

  ●国土部住建部楼市新政落地

  2015年3月27日,国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模;优化住房供应套型,促进用地结构调整。

  ●央行二套房贷款最低首付比例降至四成

  2015年3月30日,央行、银监会、住建部联合发文,将二套房商业贷款首付比例由六成下调至四成,公积金贷款首套房首付比例下调至两成,若已结清首套房贷款,则二套房贷款首付比例降至三成。

  (记者李政葳采访、整理)

 
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